Tip van onze juridisch gastauteur John Nijsten: Art. 7: 303 lid 1 BW en databestanden

Jurist John Nijsten heeft al vele jaren in SCN een artikelreeks lopen over het huurrecht. Speciaal t.b.v. onze online editie leverde hij deze tip aan.

Op huurprijsherzieningen is art. 7: 303 BW van toepassing. Lid 1 luidt:

Zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen:

  1. indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur;
  2. in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

De duur van de huurovereenkomst hoeft na het verstrijken van de initiële termijn c.q. de datum waartegen kan worden opgezegd niet meer gelijk te lopen met de datum waarop huurprijsvaststelling kan worden gevorderd. Na het verstrijken van de initiële periode kan op elk gewenst moment nadere vaststelling worden gevorderd, behoudens het bepaalde in art. 304, de deskundigenprocedure. Dus ook bijvoorbeeld in het zevende of negende jaar indien de initiële periode vijf jaren bedroeg. Hebben partijen of de rechter echter een nieuwe huurprijs vastgesteld dan gaat een nieuwe termijn van 5 jaren lopen. Anders geformuleerd, de expiratiedatum hoeft niet meer gelijk te zijn aan de datum waarop de huurprijs nader kan worden vastgesteld.

Daarom dat er in databestanden verschil moet worden gemaakt tussen de ingangsdatum met opzegdatum en einddatum enerzijds en anderzijds de ingangsdatum, laatste herzieningsdatum en eerstvolgende herzieningsmogelijkheid.

De kolom ingangsdatum kan natuurlijk voor beide gelden.

Het gemakkelijkst is kolommen “Laatste Huurprijsherziening” en “Huurprijsherziening vanaf” op te nemen.

In het begin is de eerste kolom niet gevuld en is in de laatste kolom dezelfde datum opgenomen als in de kolom einde huurovereenkomst.

Als eenmaal een aanpassing heeft plaatsgevonden wordt de datum van aanpassing in de eerste kolom vermeld en in de laatste kolom de datum 5 jaar daarna.

Zolang geen aanpassing heeft plaatsgevonden kan de eerste kolom leeg blijven en in de laatste wordt niets gewijzigd zodat vaak een oude datum, nl. de eerste einddatum, blijft staan. Dan weet je dat op elk gewenst moment huurprijsherziening kan worden gevraagd.

Probleem is wel dat bij veel huurcontracten van beleggers en van retailers de initiële duur al lang is verstreken. De einddatum van het contract na verlenging is echter niet bepalend voor de mogelijkheid tot huurprijsherziening. Wil je het echt goed doen, moet je in de gevallen dat nog geen huurprijsherziening heeft plaatsgevonden alsnog de initiële einddatum in de kolom “Huurprijsherziening vanaf” opnemen.

 

twitterlinkedintwitterlinkedin
twitteryoutubetwitteryoutube