Stec Groep: Gemeenten verhogen hun grondprijzen ‘gematigd’ in 2026

Gemeenten blijven hun grondprijzen voor woningbouw en bedrijventerreinen verhogen. Dat blijkt uit de Benchmark gemeentelijk grond(prijs)beleid 2025-2026 van Stec Groep onder 122 gemeenten. Bedrijventerreinen zijn in 2025 4,4% duurder geworden en de prijzen zullen verder stijgen met 3,4% in 2026. De grondprijzen voor woningbouw stegen met gemiddeld 5,4% in 2025 en zullen voor 2026 verder stijgen met 4,2%.

Deze grondprijsverhogingen blijven echter achter bij een genormeerd residuele berekening: die komt voor wonen bijvoorbeeld uit op een waardestijging van gemiddeld ruim 13% voor 2026. De belangrijkste redenen: gematigd gemeentelijk beleid en het toepassen van de comparatieve methode. 84% van de gemeenten rekent residueel aan grondprijzen voor wonen, terwijl slechts 27% dit doet voor bedrijfskavels. Voor bedrijventerreinen is de comparatieve methode nog steeds favoriet. STEC adviseert om voor beide segmenten (genormeerd) residueel te rekenen aangevuld met een andere methode als check. Hiermee vragen gemeenten voor de grond wat deze waard is en voorkomen ze dat de publieke winsten wegvloeien naar marktpartijen.

Gevolgen voor retail vastgoedontwikkelingen?

In het rapport werd niet specifiek ingegaan op de gevolgen voor projectontwikkeling in retail vastgoed. Erik de Leve, adviseur bij de Stec Groep, was graag bereid om daar voor SCN nog een aanvullende duiding aan te geven:

“In de benchmark zijn alleen de grondprijzen voor wonen en bedrijfskavels meegenomen. Er is geen specifiek onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van (grond)prijzen voor retail. We zien wel in de praktijk dat bij bijvoorbeeld bij de transformatie van bestaand winkelvastgoed met wonen boven winkels dat het verplichte aandeel sociale huur en betaalbare woningen een rol speelt, vooral bij projecten. De investeringskosten zijn immers hoog.

Bij de ontwikkeling van nieuw retailvastgoed – het betreft dan met name wijkwinkelcentra, supermarktvastgoed en plinten in gemengde gebiedsontwikkeling- zullen stijgende grondprijzen (en daarmee gevraagde huurprijzen) impact hebben op het aandeel speciaalzaken en lokale winkels. Supermarkten zijn immers bereid om hogere prijzen te betalen op geschikte locaties en verdrukken zo lokale specialisten.”

Meer dan 80% van de gemeenten koopt en verkoopt grond voor woningbouw en bedrijven

Maar liefst 91% van de gemeenten voert een vooral actief (of situationeel) grondbeleid, waarbij de gemeente grondposities aankoopt en/of aanbiedt. Het aandeel gemeenten dat de afgelopen twee jaar grond heeft aangekocht is in 2025 gestegen naar 82%. De komende twee jaar is 83% van plan dit (opnieuw) te doen. Zij doen dit vooral om woningbouw te versnellen en door het uitblijven van particuliere initiatieven.

Gemeenten sturen actief op betaalbare woningbouw

Ondanks de door te voeren prijsstijging zet 78% van de gemeenten inmiddels maatregelen in om de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen te bevorderen. Denk aan het hanteren van prijsgrenzen bij nieuwbouw, differentiatie in grondprijzen, kortingen en subsidies. Bovendien heeft 38% van de gemeenten een vereveningsfonds voor sociale of betaalbare woningen ingesteld. Het aandeel gemeenten dat met een dergelijk arrangement werkt neemt snel toe. Zo dragen woningbouwprojecten met een te laag aandeel sociale of betaalbare woningen financieel bij aan projecten waar juist meer sociale of betaalbare woningen komen. 6% van de gemeenten onderzoekt op dit moment of zo’n fonds in de eigen gemeenten ingezet kan worden.

Advies Stec Groep: stuur op betaalbaarheid, versnelling en marktconformiteit

Stec Groep adviseert gemeenten om residueel te rekenen bij het vaststellen van grondprijzen en urgentie te geven aan de vertaling van de Wvrv op de grondexploitaties. Ook is het essentieel om te sturen op een programmering waarin de betaalbaarheid van de nieuwbouw conform de Wvrv centraal staat. Dit kan bijvoorbeeld door te verdichten of door met vereveningsarrangementen te werken.

Erik de Leve: “Publiceer als gemeente jaarlijks de grondprijsbrief, waarin minimaal de methode of uitgangspunten benoemd worden. De voorkeur gaat uit naar het noemen van concrete bedragen. Transparantie in het grondprijsbeleid versnelt de planvorming en biedt duidelijkheid aan ontwikkelaars en woningcorporaties, zodat zij daar in hun businesscases vroegtijdig rekening mee kunnen houden. En zorg voor differentiatie naar prijssegmenten.”

Meer informatie: www.stec.nl