Schiedam plukt de vruchten van een geduldige aanpak van leegstand in de binnenstad
Het aandeel gebruikte panden in de Schiedamse binnenstad is gestegen tot 93 procent. Tien jaar geleden lag het ruimtegebruik volgens de gemeente nog op 72 procent. Achter die ontwikkeling zit meer dan het opnieuw verhuren van lege winkels. Schiedam combineert concentratie van winkels en horeca, verbetering van winkelpanden, actieve acquisitie en transformatie van overtollige winkelruimte. Daarmee biedt de stad een interessante praktijkcase voor andere binnensteden.
De historische binnenstad van Schiedam kampte lange tijd met omvangrijke leegstand. In 2013 stond volgens de gemeente nog meer dan 40 procent van de panden leeg. In november 2021 was het ruimtegebruik opgelopen tot 85,3 procent. Inmiddels is 93 procent van de panden in gebruik.
Dat percentage mag overigens niet rechtstreeks worden vertaald naar een winkelleegstand van 7 procent. Onder ruimtegebruik vallen ook wonen, horeca, dienstverlening, werken en maatschappelijke functies. Juist die bredere benadering vormt de kern van de Schiedamse strategie: niet ieder voormalig winkelpand hoeft opnieuw een winkel te worden.
Winkels geconcentreerd in het kerngebied
Het gemeentelijke beleid is erop gericht om winkels en horeca zoveel mogelijk te concentreren in de centrale winkelstraten. In aanloopstraten kan voormalige winkelruimte plaatsmaken voor onder meer woningen. Zo ontstaat een compacter winkelgebied, terwijl panden waarvoor onvoldoende commerciële vraag bestaat toch een nieuwe bestemming krijgen.
Winkels blijven binnen die gemengde binnenstad een belangrijke publieksfunctie vervullen. Een gevuld winkelpand in een centrumstraat heeft immers een grotere invloed op de uitstraling en bezoekersbeleving dan een pand zonder publieksfunctie in een aanloopstraat. Leegstaande winkels kunnen bovendien een zichzelf versterkend effect hebben: de straat wordt minder aantrekkelijk, bezoekersaantallen lopen terug en investeringen in omliggend vastgoed worden minder interessant.
De economische prestaties wijzen erop dat de aantrekkingskracht van de Schiedamse binnenstad is toegenomen. Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2025 blijkt volgens de gemeente dat Schiedam behoort tot de tien winkelgebieden met de grootste relatieve omzetgroei van de 415 onderzochte locaties. Tussen 2021 en 2025 groeide de winkelomzet met 59 procent, een absolute stijging van circa 43 miljoen euro. Daarmee lag de groei volgens de gemeente duidelijk boven de inflatie in deze periode.
Vastgoedverbetering als eerste stap
Een belangrijk onderdeel van de aanpak was het programma Werk aan de Winkel, dat tussen 2008 en 2018 werd uitgevoerd. Met deze regeling werden eigenaren en ondernemers ondersteund bij het verbeteren van winkelpanden aan de Hoogstraat. Het ging onder meer om nieuwe winkelpuien, verbouwingen van winkelruimten en het realiseren van afzonderlijke entrees voor de verdiepingen.
In tien jaar tijd werden 144 van de 180 winkels aan de Hoogstraat aangepakt. Boven de winkelpanden ontstonden bovendien zeventig woningen. Volgens de evaluatie uit 2022 werd voor iedere euro gemeentelijke subsidie vijf euro door marktpartijen geïnvesteerd.
Daarmee laat Schiedam zien dat de aanpak van leegstand ook een fysieke vastgoedopgave is. Een pand kan op papier beschikbaar zijn, maar toch onverhuurbaar blijven door achterstallig onderhoud, een ongeschikte indeling, een te kleine oppervlakte of ontbrekende voorzieningen. Aan de Broersvest en Rotterdamsedijk speelden bovendien beperkingen rond daglicht, milieubelasting en de oorspronkelijke bouw als winkelruimte.
Transformatie is daarom niet alleen bedoeld om meters uit de winkelmarkt te halen. Het aanpassen en samenvoegen van panden kan ook nodig zijn om winkelruimte weer geschikt te maken voor hedendaagse ondernemers.
Actiever contact met vastgoedeigenaren
Sinds 2017 beschikt Schiedam over een leegstandsverordening. Eigenaren in het aangewezen gebied moeten leegstand melden, waarna de gemeente met hen in gesprek kan gaan over de oorzaken en mogelijke oplossingen.
De meerwaarde van het instrument zit volgens de evaluatie vooral in informatie en contact. De gemeente kreeg hierdoor beter zicht op panden die niet actief werden aangeboden, onrealistische huurprijzen, geplande verbouwingen en eigenaren die niet wilden meewerken. In 2022 was nog geen dwangsom opgelegd. De verordening functioneerde vooral als aanleiding om eigenaren aan tafel te krijgen en beweging in vastgelopen situaties te creëren.
De inventarisatie uit 2021 laat zien dat leegstand niet één oorzaak heeft. Van de 53 leegstaande panden waren er dertig wel op de markt, maar zonder geschikte huurder. Negen panden wachtten op een verbouwing, vier werden aangeboden tegen een onrealistische huurprijs of overnamesom en bij andere panden waren bouwkundige beperkingen of de houding van de eigenaar het probleem.
Dat onderstreept dat leegstandsbeleid maatwerk vraagt. Actieve acquisitie heeft weinig effect wanneer de beschikbare winkelruimte bouwkundig niet voldoet of tegen niet-marktconforme voorwaarden wordt aangeboden.
Van De Winkelmeiden naar Spraakmakers
Naast het vastgoedbeleid zette Schiedam jarenlang in op actieve ondernemerswerving. Het project De Winkelmeiden hielp eerst pop-ups en startende ondernemers en begeleidde later ook gevestigde ondernemers uit andere winkelgebieden. Daarbij werd ondersteuning geboden bij ondernemingsplannen, exploitatiebegrotingen, marketing, subsidies, vergunningen en onderhandelingen met vastgoedeigenaren.
Sinds maart 2026 krijgt die actieve werving een vervolg met de aanpak Spraakmakers. Schiedam Partners en Centrummanagement Schiedam zoeken gericht naar ambachtelijke, karaktervolle en onderscheidende ondernemers die bij het profiel van de historische binnenstad passen.
Daarmee verschuift de aandacht van zoveel mogelijk gevulde panden naar de kwaliteit van het aanbod. Die omslag werd in het beleidsrapport uit 2022 al als volgende opgave benoemd. De gemeente wil de resterende 7 procent ongebruikte ruimte daarom niet koste wat kost vullen. Een deel daarvan wordt gezien als noodzakelijke schuifruimte voor nieuwe concepten, verhuizingen en kwaliteitsverbetering.
Meer functies vergroten het draagvlak voor winkels
De ontwikkeling van Schiedam laat ook zien dat minder winkelmeters niet automatisch tot een zwakker winkelgebied leiden. Woningen, horeca, cultuur, dienstverlening, zorg en onderwijs kunnen het dagelijkse gebruik van de binnenstad vergroten en daarmee aanvullend draagvlak voor winkels creëren.
De komende jaren worden duizenden woningen toegevoegd in en rond Schiedam, onder andere in Dirkzwager, de Glasbuurt en SchieVeste. Ook de ontwikkeling van het aangrenzende Rotterdamse M4H vergroot het potentiële verzorgingsgebied. Hierdoor ontstaat een grotere groep bewoners die voor dagelijkse aankopen, horeca en voorzieningen op de binnenstad is aangewezen.
De Schiedamse aanpak is daarmee geen pleidooi voor het behoud van iedere winkelbestemming. De belangrijkste les is juist dat een gezonde binnenstad vraagt om een duidelijke keuze waar winkels gewenst en kansrijk zijn. In het kerngebied moet winkelvastgoed aantrekkelijk, bruikbaar en betaalbaar zijn. Op locaties waar structureel onvoldoende winkelvraag bestaat, kunnen andere functies bijdragen aan een compactere en sterkere binnenstad.
Het gestegen ruimtegebruik is daardoor niet alleen het resultaat van een aantrekkende markt. Het is de uitkomst van bijna twintig jaar investeren, transformeren, ondernemers werven en vastgoedeigenaren aanspreken op hun rol.
De belangrijkste lessen van een offensieve leegstandsaanpak:
- Een leegstandsaanpak is een langdurig proces van jaren.
- Een offensieve aanpak werkt alleen in samenwerking met de inzet van alle betrokken partners.
- Leegstand moet vanuit verschillende hoeken benaderd worden:het opknappen van panden, het transformeren van panden, het (tijdelijk) vullen van panden en het monitoren van panden.
- Een leegstandverordening geeft inzicht in de leegstandsoorzakenen biedt de mogelijkheid te sturen op oplossingen.
- Gesprekken die gevoerd worden met vastgoedeigenaren vanuit de leegstandsverordening zetten eigenaren aan het denken en in beweging.
- Subsidiemogelijkheden zijn voor potentiele ondernemers eeninteressante optie om vestiging te bekijken en te overwegen.
Meer informatie: Schiedamse binnenstad groeit door: ruimtegebruik gestegen naar 93 procent | Schiedam
