NVM: Rentestijging zet herstel (winkel)vastgoed onder druk

De Nederlandse winkelvastgoedmarkt laat in het derde kwartaal van 2026 twee verschillende gezichten zien. Het beleggingsvolume ligt duidelijk hoger dan vorig jaar, maar op de gebruikersmarkt neemt de dynamiek af. De snel gestegen rente kan het herstel de komende maanden verder afremmen. Vooral scherp geprijsd winkelvastgoed en beleggers die sterk afhankelijk zijn van externe financiering worden geraakt.

Dat blijkt uit het kwartaalrapport Ontwikkelingen commercieel vastgoed Q3 2026 van NVM Business. De kapitaalmarktrente steeg in het derde kwartaal met 69 basispunten naar ongeveer 3,7 procent, het hoogste niveau sinds 2011. Tegelijk verhoogde de Europese Centrale Bank de depositorente in juni en september van 2 naar 2,5 procent.

Daardoor wordt het duurder om winkelvastgoed te financieren. Beleggers stellen hogere rendementseisen, terwijl verkopers hun prijsverwachtingen niet altijd even snel aanpassen.

Winkelbeleggingen nog 25 procent in de plus

Van een stilgevallen beleggingsmarkt is nog geen sprake. In de eerste negen maanden van 2026 werd volgens NVM voor ongeveer € 1,08 miljard in winkelvastgoed belegd. Dat is 25 procent meer dan in dezelfde periode vorig jaar.

Onder de grootste winkelvastgoedtransacties van het derde kwartaal bevonden zich een object in Delft van € 39,8 miljoen, gekocht door CBRE Investment Management, een portefeuille op verschillende locaties van € 25,3 miljoen en een winkelbelegging in Zaandam van € 21,6 miljoen.

De cijfers laten zien dat beleggers nog steeds bereid zijn kapitaal in winkels te steken. Het effect van de rentestijging is volgens NVM echter nog niet volledig zichtbaar. Veel transacties die in het derde kwartaal werden geregistreerd, waren al eerder voorbereid of overeengekomen. Ook moeten sommige beleggers voor het einde van het jaar nog hun investeringsdoelstellingen halen.

De komende kwartalen moeten daarom uitwijzen of het hogere volume standhoudt.

Onderhandelingen over prijzen worden moeilijker

De hogere rente raakt winkelvastgoed via twee kanten. Financiering wordt duurder, terwijl alternatieven zoals staatsobligaties aantrekkelijker worden. Een vastgoedbelegging moet daardoor een hoger rendement opleveren om het extra risico te rechtvaardigen.

NVM-makelaars signaleren een kopersmarkt en verwachten dat de aanvangsrendementen verder oplopen. Een hoger verlangd rendement vertaalt zich bij een gelijkblijvende huur in een lagere vastgoedwaarde.

Vooral zogenoemd core-vastgoed krijgt daarmee te maken. Dit zijn goed verhuurde objecten op sterke locaties, die de afgelopen periode tegen relatief scherpe rendementen werden verhandeld. Value-addvastgoed — panden waar door renovatie, herontwikkeling of actief verhuurbeleid waarde kan worden toegevoegd — lijkt iets minder gevoelig, doordat kopers daar al rekening houden met extra risico en een hoger rendement.

NVM ziet dat onderhandelingen moeizamer worden en dat eerder afgesproken aankoopprijzen vaker opnieuw ter discussie staan. Dat kan leiden tot langere transactietrajecten en een groter verschil tussen vraag- en biedprijzen.

Eigen vermogen wordt concurrentievoordeel

De rentestijging verandert ook de concurrentieverhoudingen tussen kopers. Vermogende particuliere beleggers en family offices die grotendeels met eigen vermogen werken, zijn volgens NVM beter gepositioneerd dan fondsen en andere partijen die voor een belangrijk deel afhankelijk zijn van externe financiering.

Zij kunnen sneller handelen en profiteren wanneer verkopers bereid zijn hun prijzen aan te passen. Voor sterk gefinancierde beleggers wordt het juist moeilijker om een transactie rond te rekenen. De hogere rentelasten moeten immers worden terugverdiend uit de huurinkomsten.

Dat kan de vraag verschuiven naar winkelobjecten waar op korte termijn huurgroei, herontwikkeling of een andere waardevermeerdering mogelijk is. Langlopende huurcontracten bieden zekerheid, maar beperken tegelijkertijd de ruimte om snel hogere huren te realiseren.

Ook winkelverhuur verliest momentum

Tegelijkertijd verzwakt de gebruikersmarkt. In het derde kwartaal werd 126.600 m² winkelruimte opgenomen, 12 procent minder dan in het voorgaande kwartaal en 10 procent minder dan een jaar eerder. Het is het laagste kwartaalvolume in drie jaar.

Het aantal verhuurde of verkochte winkelunits daalde naar 540, tegenover 614 in het tweede kwartaal en 627 in het derde kwartaal van 2025. Over de eerste negen maanden kwam de totale opname uit op ongeveer 410.000 m², 3 procent minder dan een jaar eerder.

Vooral winkels van 200 tot 2.000 m² blijven achter. Bij grote winkelruimten vanaf 2.000 m² is juist sprake van groei. De opname in dit segment lag over de eerste negen maanden 150 procent hoger dan vorig jaar. Supermarkttransacties spelen daarin een belangrijke rol.

De grootste gebruikersdeal was de huur van 7.000 m² door The Sting Companies in de Kalverpassage. Daar worden The Sting, Costes en Cotton Club samengebracht in het nieuwe warenhuis The Rasphouse. Andere grote opnames kwamen van DreamLand in Haarlem en Jumbo, Albert Heijn en Vomar.

Minder transacties, maar niet automatisch meer aanbod

Ondanks de lagere opname bleef het beschikbare winkelaanbod met ongeveer 1,22 miljoen m² vrijwel stabiel. Het aantal beschikbare winkelpanden daalde zelfs voor het negende kwartaal op rij.

Volgens NVM komt dit gedeeltelijk doordat de kwaliteitsslag van retailers grotendeels is uitgewerkt. De afgelopen jaren konden winkeliers relatief goedkoop verhuizen naar betere locaties. Nu die mogelijkheden afnemen, vinden minder verhuizingen plaats en komen ook minder bestaande winkels vrij.

In de twaalf grootste winkelsteden lag de opname over de eerste negen maanden nog 7 procent hoger dan een jaar eerder. Hun aandeel in de landelijke winkelopname steeg van 28 naar 31 procent. Amsterdam liep voorop, maar Arnhem, Rotterdam en Utrecht noteerden dalingen van respectievelijk 43, 29 en 26 procent. In Rotterdam nam het aanbod bovendien met 30 procent toe door het beschikbaar komen van enkele grote panden.

Prijsvorming wordt beslissend

Voor winkelvastgoed ontstaat daarmee een kwetsbare combinatie. De opname daalt, exploitatiekosten blijven hoog en financiering wordt duurder. Daar staat tegenover dat het aanbod van winkelruimte niet sterk oploopt en beleggers in de eerste negen maanden juist meer geld in winkels staken.

De vraag is daarom niet zozeer of er nog belangstelling voor winkelvastgoed bestaat, maar tegen welke prijs transacties mogelijk blijven. Eigenaren van sterke objecten kunnen profiteren van het beperkte aanbod van goede beleggingen. Bij winkels met een zwakkere locatie, korte contracten, achterstallige verduurzaming of een moeilijke maatvoering zal de hogere rendementseis waarschijnlijk sneller tot neerwaartse prijsdruk leiden.

Zolang de inflatie hoog blijft, verwacht NVM geen snelle rentedaling. Het slotkwartaal wordt daardoor een eerste serieuze test: blijven beleggers actief, of ontstaat alsnog een impasse doordat kopers lagere prijzen verlangen dan verkopers willen accepteren?

Bron en meer informatie: Kwartaalrapport NVM Business