Parkeernormen houden ombouwen lege verdiepingen boven winkels naar woningen tegen

De potentie van de ongeveer 50.000 lege verdiepingen boven winkels in Nederland wordt nu niet volledig ingezet om het woningtekort terug te dringen. Dit is onwenselijk, omdat het transformeren van deze verdiepingen naar woningen duurzamer is dan nieuwbouw, zo stelt ING Research in een vandaag verschenen analyse.

Diverse drempels houden de transformatie van deze verdiepingen naar woningen tegen, waaronder te hoge kosten en strikte gemeentelijke eisen. Zo hanteren gemeenten dikwijls hogere parkeernormen dan nodig is op basis van het daadwerkelijk autobezit van toekomstige bewoners. Ook het feit dat een deel van de winkels met lege verdiepingen in eigendom is van beleggers zonder expertise in woningtransformaties en verhuur, vormt een obstakel.

Sophie Kraaijeveld, Sector Banker Real Estate: “Het versoepelen van parkeernormen helpt om het realiseren van woningen boven winkels te stimuleren. Omdat niet iedere woningzoekende een auto heeft, is dit te verantwoorden. Met name in binnensteden waar ruimte schaars is en het ov voor de deur stopt, zouden gemeenten hier soepeler mee om moeten gaan.”

Realiseren van woningen boven winkels duurzamer dan nieuwbouw
Het ombouwen van verdiepingen boven winkels naar woningen biedt veel voordelen, ook voor het milieu. Zo helpt deze transformatie niet alleen het woningtekort te verkleinen, maar draagt het ook bij aan een duurzame en aantrekkelijke leefomgeving.

Ongeveer 50.000 lege verdiepingen boven winkels
Het aantal winkelpanden met lege verdiepingen in Nederlandse centrumgebieden (belangrijkste winkelgebied in een stad of dorp) is de afgelopen eeuw opgelopen tot ongeveer 50.000. Deze verdiepingen zijn in potentie goed voor tienduizenden woningen. Zo schatte adviesbureau Stec Groep op basis van bouwtechnische factoren eerder al in dat hier ca. 70.000 woningen gerealiseerd kunnen worden. Dit komt neer op 17% van het huidige berekende woningtekort.

Sophie Kraaijeveld, Sector Banker Real Estate: “Voor veel woningzoekenden is het onbegrijpelijk dat ze lege verdiepingen boven winkels zien, terwijl de woningnood zo hoog is. Veel van deze ruimtes zouden prima kunnen worden benut als woonruimte, maar blijven onbenut door financiële drempels en ingewikkelde regels.”

Diverse drempels houdern groei woningen boven winkels tegen
In de praktijk groeit het aantal woningen boven winkels langzamer dan mogelijk is door verschillende obstakels:

1. Niet alle lege verdiepingen zijn geschikt als woonruimte: het is bijvoorbeeld niet altijd haalbaar om een aparte voordeur naar een bovenwoning te realiseren.
2. Transformatie vaak pas mogelijk na vertrek van zittende huurder: zolang het pand verhuurd is, kan de verbouwing van lege verdiepingen meestal niet starten.
3. Hoge kosten en strikte regels: het ombouwen van verdiepingen boven winkels is dikwijls onrendabel of past niet binnen de eisen die gemeenten stellen.
4. Deel vastgoedeigenaren heeft de benodigde expertise niet.
5. Samenwerking tussen gemeenten en beleggers verloopt dikwijls stroef.

Gemeenten kunnen het realiseren van woningen boven winkels stimuleren
Gemeenten kunnen meer doen om het realiseren van woningen boven winkels te stimuleren. Uit gesprekken met beleggers, gemeenten en experts op het gebied van woningtransformaties kwamen drie belangrijke oplossingsrichtingen naar voren:

• Oplossingsrichting 1: maatregelen die kosten verlagen en eisen versoepelen
  Gemeenten kunnen sneller duidelijkheid bieden over gemeentelijke eisen en zorgen voor één centraal aanspreekpunt. Dit helpt om vergunningsprocedures te versnellen. Meer flexibiliteit rondom bijvoorbeeld het parkeerbeleid, is ook nodig. Deze ruimte is er ook, omdat niet elke woningzoekende een eigen parkeerplek nodig heeft.
• Oplossingsrichting 2: delen van kennis en expertise
  Veel winkelpanden zijn in handen van kleine beleggers zonder expertise in het transformeren van lege verdiepingen naar woningen. Gemeenten kunnen de mogelijkheden meer onder de aandacht te brengen bij deze groep beleggers en hen hulp aanbieden met het verkennen van de financiële en praktische mogelijkheden.
• Oplossingsrichting 3: maatregelen om samenwerking te verbeteren
  De samenwerking tussen gemeenten en beleggers die nodig is tijdens het transformatieproces, verloopt nu vaak moeizaam. Verbetering is mogelijk door gemeentelijke ambtenaren slimmer in te zetten en een duidelijke, aantrekkelijke gebiedsvisie paraat te hebben.

Beleggers profiteren van samenwerking
Door krachten te bundelen, kunnen beleggers de haalbaarheid en voordelen van het ombouwen van lege winkelverdiepingen naar woningen vergroten. Zo kunnen naastgelegen pandeigenaren door samen te werken soms via één gezamenlijke ingang meerdere, naastgelegen verdiepingen boven winkels ontsluiten. Dit vergroot de praktische haalbaarheid van transformaties en helpt om de investeringskosten te verlagen. Daarnaast zijn winkelpanden met lege verdiepingen deels in bezit van beleggers zonder expertise in het ombouwen van lege verdiepingen naar woningen. Deze beleggers kunnen profiteren van het ophalen van de kennis en ervaring van andere marktpartijen.

Bron: ING Real Estate