NVM blikt na 10 jaar terug op faillissement van V&D en invulling van de leegstand

Tien jaar geleden sloot Vroom & Dreesmann definitief zijn deuren. De 62 warenhuizen van V&D lagen vrijwel allemaal op A-locaties en waren het kloppende hart van veel winkelgebieden. Met de sluiting kwam in één klap veel winkelruimte vrij. Wat is in het afgelopen decennium met deze panden gebeurd en slaagde elke gemeente erin haar centrum levendig te houden? Dat staat o.a. beschreven in het NVM Business rapport ‘Hoe V&D-panden onze winkelsteden veranderden’

(Foto bron: Wikipadia)

Kernpunten

Grote V&D-panden blijken lastig te herontwikkelen; voorbeelden in Zeist en Alkmaar laten zien dat technische beperkingen of omvang sloop of langdurige verbouwingen noodzakelijk maken;
De kloof tussen grote steden en middelgrote steden groeit: G6-steden herstellen snel, maar in middelgrote steden loopt leegstand op tot circa 15% in 2025;
Het aantal winkels neemt vooral af in middelgrote steden, waardoor de noodzaak voor compacte, multifunctionele centra steeds groter wordt;
De Impulsaanpak Winkelgebieden helpt, maar het beschikbare budget (100 miljoen voor 41 gemeenten) is onvoldoende; NVM pleit voor een structurele uitbreiding met 400 miljoen euro.

Oorzaken omvallen V&D

De whitepaper begint bij een opsomming van de oorzaken van het omvallen van de V&D in Nederland. Er worden drie belangrijke punten genoemd:

Opkomst van online (waarin V&D achter bleef)
Concurrentie van discounters en fast fashion
Het moeizame herstel uit de crisis van 2008.

De rol van de eigenaar op dat moment, KKR, die o.a. al het vastgoed had verkocht, wordt buiten deze analyse gehouden.
redactie SCN

Vooral een grote klap voor middelgrote centra

Voor de relatief grote winkelpanden bleek niet altijd een vervanger klaar te staan. De grotere steden hadden daar overigens wat minder problemen mee. De moeizame invulling van voormalige V&D-panden in combinatie met dalende bezoekersaantallen kwam vooral hard aan in middelgrote centra. De leegstand in deze steden, met 200 tot 400 verkooppunten, zoals Roermond en Zoetermeer, is nog altijd hoog. Met gemiddeld 15 procent leegstand (eind 2025) is het wegvallen van V&D voor deze winkelgebieden het zwaarst.

Winkelruimtes krijgen nieuwe invulling, maar niet overal in hetzelfde tempo

De leegstand van oude V&D-panden bleef in veel winkelgebieden lang zichtbaar. De panden waren groot en vaak lastig opnieuw in te vullen. Hudson’s Bay nam een deel van de locaties tijdelijk over, maar verdween weer snel uit het straatbeeld. Veel winkelgebieden kozen daarom voor een nieuwe aanpak: het opdelen van de enorme winkelpanden in meerdere functies. Veel oude V&D-warenhuizen hebben daarom nu retail op de begane grond en horeca of kantoorruimtes op de verdiepingen erboven.

Ook is een aantal panden deels of volledig omgebouwd tot woningen. In steden als Assen, Den Helder en Haarlem zijn op de bovenste verdiepingen appartementen ingericht, waarmee niet alleen leegstand werd aangepakt, maar ook extra woonruimte is toegevoegd. Herontwikkeling verloopt echter vaak moeizaam, omdat veel panden technische beperkingen of andere uitdagingen kennen. Zo was de transformatie van het oude V&D-pand in Zeist geen haalbare kaart. De Boorder: “Doordat de verdiepingen van deze locaties erg hoog waren, was woningtransformatie niet efficiënt. Daarom wordt het pand gesloopt om een extra woonlaag te realiseren.” Op de voormalige V&D-locatie in Zeist komt nieuwbouw met winkels in de plint (het onderste gedeelte van een bouwwerk of bouwdeel) en worden erboven ongeveer 190 woningen toegevoegd.

Ook in Alkmaar krijgt het oude V&D-pand een nieuwe invulling, maar met andere uitdagingen. Op de begane grond is een Jumbo-supermarkt opgeleverd. Daarnaast komen er 80 huurwoningen op de bovenverdiepingen. De monumentale status van het gebouw maakt de herontwikkeling complex. Paauw: “Het pand is een rijksmonument, waardoor nauwelijks aanpassingen mogelijk zijn. De buitenramen mogen bijvoorbeeld niet worden veranderd. Om toch meer daglicht in de woningen te krijgen, is gekozen voor een creatieve opening in het dak.”

Vernieuwde panden als aanjager voor economische bedrijvigheid

Vernieuwing van winkelpanden en toevoeging van woningen zorgen vaak voor meer dynamiek in een winkelgebied. Nieuwe bewoners zorgen voor extra levendigheid en meer dagelijkse passanten, wat de kansen van detailhandel en horeca vergroot. De Boorder: “De woningen in Zeist worden naar verwachting snel ingevuld. Dat zorgt voor meer dynamiek en leefbaarheid. Het wordt misschien ook drukker in het verkeer, maar ik heb liever 190 nieuwe woningen dan leegstaande bovenverdiepingen.” Andere steden werken nog aan een definitieve invulling van voormalige V&D-panden. Zo opent het voormalige V&D-warenhuis in Den Haag binnenkort als campuslocatie. In Enschede wordt het pand herontwikkeld tot een nieuwe hotspot, waar bibliotheek, film, kunst en horeca samenkomen.

Maar alleen het opknappen van panden is niet genoeg om een winkelgebied toekomstbestendig te maken. Ook is het nodig om te investeren in een aantrekkelijke winkelomgeving. Paauw ziet dat ook in Alkmaar: “De gemeente heeft veel gedaan en er is ook gebruikgemaakt van het budget voor de Impulsaanpak Winkelgebieden. Het hoofdwinkelgebied is aantrekkelijker en levendiger geworden, met meer ruimte voor voetgangers en groen. Winkelgebieden ontwikkelen zich hierdoor steeds meer tot aangename locaties om te ontspannen en elkaar te ontmoeten, in plaats van alleen voor het doen van praktische aankopen”.

NVM pleit voor voortzetting impulsaanpak winkelgebieden

Hoewel gemeenten belangrijke stappen zetten om hun winkelgebieden te versterken, blijven de opgaven groot. Mede door de onverminderde opkomst van ‘online’, kampen vooral steden buiten de G6 met oplopende leegstand en een afnemende aantrekkingskracht. Hierdoor nemen de risico’s op verloedering toe en groeien de verschillen tussen sterke en zwakke winkelgebieden. Dat vergroot de kans dat winkels sluiten of panden worden getransformeerd naar andere functies. Sinds 2016 is het aantal winkels in de G7–G25-steden met 7 procent gedaald en in de middelgrote steden zelfs met 13 procent.

Niet elke gemeente beschikt echter over voldoende financiële middelen om problemen in winkelgebieden aan te pakken. De landelijke regeling Impulsaanpak Winkelgebieden biedt steun en heeft de afgelopen jaren veel in beweging gezet. Sinds 2022 zijn in 41 gemeenten, zoals Den Helder, Sittard-Geleen en Rijswijk, projecten gestart met steun van het Rijk. Hierbij krijgen leegstaande panden een nieuwe functie en worden straten en pleinen aantrekkelijker gemaakt. De eerste resultaten bewijzen dat gerichte investeringen daadwerkelijk effect hebben.

Maar om winkelgebieden écht multifunctioneel en toekomstbestendig te maken, is veel meer nodig. Het landelijke budget van 100 miljoen euro biedt gemeenten een start om winkelgebieden op te knappen, maar is onvoldoende voor noodzakelijke transformaties. INretail en MKB-Nederland pleiten daarom voor een extra 400 miljoen euro voor herstructurering, functiemenging en vergroening. NVM Business ondersteunt deze oproep. Met dit extra budget kunnen gemeenten serieus werk maken van de verbetering van de kwaliteit van stadscentra. Zo blijven het plekken waar mensen graag komen om te wonen, werken, winkelen en ontspannen – nu én in de toekomst.

Bron en meer informatie: Van warenhuis tot wooncomplex: hoe V&D-panden onze winkelsteden veranderden | NVM