Sluiten poortjes extra drempel voor opkomende winkelformules

Ondernemers van opkomende winkelformules vrezen dat stationsgebieden minder aantrekkelijk worden nu de NS de toegangspoortjes op ruim tachtig treinstations gaat sluiten. Door starre huurvoorwaarden krijgen opkomende retailconcepten minder kans zich op een treinstation te vestigen. “Vastgoedexploitant NS Stations moet flexibelere huurvoorwaarden aanbieden zodat retailer en de NS samen de risico’s te delen. Dat komt het aanbod ten goede”.

CupCakeChic

Aan het woord is Alex de Ruiter, oprichter en directeur van CupCakeChic. Vijf jaar geleden is hij gestart met het verkopen van cupcakes, cakes, cookies en crumbs. Inmiddels zijn er vestigingen op Den Haag Centraal, Schiphol Plaza en in Rotterdam geopend. De Ruiter was eerder werkzaam als consultant customer brand experience bij adviesbureau NPC. Zij adviseren de NS met o.a. locatiescans waarbij rekening wordt gehouden met de parameters exploitatie, vastgoedmanagement, ruimtelijke inrichting, veiligheid, mobiliteit en logistiek. De Ruiter:

“Vanuit veiligheidsoogpunt zijn de poortjes begrijpelijk. Het is een effectieve manier om zwartrijders tegen te houden. Veiligheid is extreem belangrijk, ook voor een gezond ondernemersklimaat”.

Minder klanten

Hij gaat verder: “Maar deze maatregel komt ernstig in conflict met retailersbelangen. Ik verwacht dat het aantal klanten op sommige stations door het sluiten van de poortjes significant afneemt. Voor retailers is dat funest.”
CupCakeChic heeft na gesprekken met vastgoedexploitant NS Stations besloten zich niet te vestigen op Amsterdam Centraal. De Ruiter: “De hoge huur en de investeringen in een nieuwe winkel, al gauw een paar ton, wegen niet op tegen de risico’s, die niet goed afgedekt konden worden. Wij zijn een relatief klein bedrijf en kunnen ons geen misstap veroorloven.”

Dagelijks Lekker

Ook de snelle foodformule Dagelijks Lekker heeft in enkele binnensteden en bij treinstations zoals Amsterdam Zuid en Den Haag Centraal succes. Eigenaar/oprichter Mikel Schutte heeft inmiddels vijf winkels geopend en dertig man personeel in dienst. Hij zegt: “We hebben besloten ons niet te vestigen op Hoog Catherijne. Door de verbouwing is er geen garantie op een continue passantenstroom. Op advies van Colliers kiezen we nu voor de Amsterdam Bijlmer Arena. Daar is veel kantoorpersoneel geconcentreerd met één primaire behoefte: eten. Ook ligt de huur 1500 euro per maand lager.”
Schutte verwacht dat poortjes op treinstations een extra barrière betekent. Schutte: “Klanten die niet met het OV reizen en wel een broodje willen kopen, gaan echt geen aparte pas aanschaffen. Het is een extra drempel.”

“Pure drempel”

Vastgoedspecialist Colliers Nederland adviseert zowel CupCakeChic als Dagelijks Lekker over hun huisvesting. Etienne van Unen, director Retail bij Colliers, zegt:

“Voor retailers is het cruciaal dat er zo min mogelijk drempels om zoveel potentiële klanten aan te trekken. Deze poortjes werpen een extra drempel op. De omzetten van de retailbranche, die het al moeilijk heeft, worden nu extra bedreigd.”

Volgens Van Unen verschilt de potentie per treinstation. “Op Den Haag Centraal, Utrecht Centraal en Schiphol Plaza liggen de winkels op een centraal plein gescheiden van de perrons. Die scheiding werkt daar juist erg goed, ook vanwege de toestroom van omliggende functies zoals de omliggende kantoren, woningen en winkels. Dat voordeel hebben Amsterdam Centraal en Rotterdam Centraal niet.“
Van Unen wil wel toevoegen dat Amsterdam CS met de nieuwe IJhal en IJpassage een poortvrije retailzone aan het ontwikkelen is.

Huurvoorwaarden

Waar ligt de oplossing om de treinreiziger succesvolle, opkomende formules aan te kunnen bieden?
Volgens De Ruiter is er eerst een onafhankelijk onderzoek nodig die de werkelijke effecten meet van de poortjes. Ook zou exploitant NS Stations meer moeten faciliteren in de huurvoorwaarden. De Ruiter: “Voor ons is een huurcontract van maximaal twee jaar ideaal, met elk kwartaal een evaluatie van de omzet, het aantal klanten en andere zaken. Nu ligt het risico teveel bij de retailer. Ik voorzie daardoor een retailaanbod dat vervlakt, wat niet ten goede komt van NS en de reizigers”. Volgens hem kan de NS veel leren van Schiphol, waar de vastgoedexploitant een pro-actievere, faciliterende houding heeft.
Schutte voegt toe: “We zouden dolgraag binnen een treinstation zitten. Maar de NS heeft zelf ook belangen om eigen concepten zoals Julia’s te promoten. Daar willen ze liever geen prijsvechter zoals ons tegenover zetten.”

Geen leegstand

Een NS woordvoerder laat in een reactie weten: “Pas na 1 jaar weten we of er sprake is van klantenafname door de poortjes. Ik schat in dat de afname hoogstens enkele procenten zal zijn. Het aantal reizigers (kilometers) nemen juist toe. Elke retailer kan de NS benaderen voor een mogelijke winkel op een station. Wij doen alleen die retail zelf waar wij echt zelf het beste in zijn of er geen marktpartij voor aanwezig is, maar we zijn in continu gesprek met externe partijen om feeling te houden met de ontwikkelingen in de markt. We sluiten langere huurcontracten afsluit om leegstand binnen en om haar stations te voorkomen.”

Over Colliers

Colliers levert vanuit haar kantoren in Amsterdam, Eindhoven en Rotterdam lokale, regionale en landelijke vastgoeddiensten. Er is een landelijk opererend team voor Energy Services, Investments, Research en Valuations. Specialisaties zijn onder meer Hotels, Industrial & Logistics, Offices, Retail en Residential. Colliers adviseert onder meer de retailers CupCakeChic, Dagelijks Lekker, Nespresso, SNS, IKKS en Pet’s Place exclusief over hun huisvestingsbeleid.
Colliers International telt 16.300 vastgoedspecialisten, verspreid over ruim 502 kantoren in 67 landen. Het vastgoedconcern streeft naar ‘service excellence’ om haar klanten te helpen bij het vergroten van hun resultaat.

Dit artikel is geschreven door freelance journalist Wessel Simons, in opdracht van Colliers Nederland.
Foto: SCN, winkel van de Lush-keten in de nieuwe IJhalpassage op Amsterdam CS
twitterlinkedintwitterlinkedin
twitteryoutubeflickrtwitteryoutubeflickr