Ravissante retail in betoverend Porto met SSM Retail Platform
SSM Retail Platform ging dit jaar naar Porto, Portugal. Retailauteur en -spreker Hans van Tellingen van winkelcentrumonderzoeker Strabo, was mee en schreef het verslag. Samenvattend luidt zijn mening: “Bezoek Porto. Prachtige stad in een heerlijk land. Cultuur, historie, mooi weer, alles is aanwezig. Maar bovenal is Porto een stad met ravissante retail.
Van authentieke markthallen tot florerende malls: alles van uw gading vindt u hier. En voor degenen die van lekker eten en drinken houden (wie niet?): Porto is niet alleen de stad waar u voordelig (en toch lekker en gezond) kunt eten, maar is óók de stad waar u culinaire uitspattingen van hoog niveau kunt beleven. En dat hebben wij dan ook gedaan. Met 40 mensen, een mooie doorsnede van het begunstigerbestand van SSM Retail Platform, heeft de trip plaatsgevonden van 29 tot en met 31 mei 2024. Een reis die de perfectie heeft benaderd. Logisch, want alleen het allerbeste is de standaard bij de SSM.”
Inhoud, vertier en goede smaak
Er is bij de SSM namelijk altijd sprake van de juiste mix tussen inhoud (lezingen en rondleidingen door experts), vertier (met een groep die het samenzijn tot in de vroege uurtjes wil voortzetten) en goede smaak (de restaurants zijn altijd stuk voor stuk van uitzonderlijk hoge kwaliteit). Een dergelijke trip van nog geen drie dagen is dan ook een achtbaan aan ervaringen, emoties, indrukken en biedt bovenal een schat aan informatie die alleen verkregen kan worden door er te ‘zijn’.
Retail is de smeerolie voor een succesvolle samenleving
Want als er één sector is die de publieke ruimte gestalte geeft is het wel de retail. Zonder retail is er geen bruisende binnenstad of levendig dorpscentrum. En omdat de retail zichzelf continu opnieuw moet uitvinden om relevant te blijven, zijn deze reizen naar het buitenland van groot belang om de retail ook in eigen land ‘alive and kicking’ te houden. Want wij kunnen immers leren van de ervaringen in het buitenland. Mensen willen elkaar blijven ontmoeten in de publieke ruimte, die dus weer voornamelijk door de retail gevormd wordt. Retail is dé smeerolie voor een succesvolle samenleving.
Over Porto, Portugal
Porto is de naamgever van het land. Porto is een eeuwenoude stad, die zelfs teruggaat tot circa 1.000 voor Christus. Destijds gesticht door de Kelten die aan de Spaanse Noord- en Westkust veel nederzettingen hebben gecreëerd. Het huidige Galicië betekent immers eigenlijk ‘Keltië’. Maar ook het huidige Noord-Portugal sloegen zij niet over, met als resultaat de stichting van Porto, dat vanwege de ligging aan de monding van de Douro (de levensader van Noord-Portugal) de perfecte uitvalsbasis vormde als havenstad.
Hoewel de hoofdstad Lissabon wat ‘mondainer’; is, vindt u het échte Portugal in Porto. Met hartelijke, gastvrije mensen, die tevens worden gekenmerkt door een koppigheid die te kenschetsen valt als een restant van de Keltische voorouders.
Portugal is bezig met een enorme wedergeboorte. Ooit was het een internationaal georiënteerde zeevaardersnatie, maar vanwege het fascistische regime van Salazar (de ‘Portugese Franco’) was het land decennialang vervallen tot een arme, in zichzelf gekeerde natie met veel bange mensen. Precies 50 jaar geleden heeft Portugal zich bevrijd van dat juk, via de Anjerrevolutie, en sindsdien verkeert het land in een continue groeistuip. Natuurlijk, met ‘ups-and-downs’, ook Portugal kende soms spilzieke socialistische regeringen, maar het land heeft een enorme inhaalslag doorgemaakt, waardoor er een gegoede burgerij is ontstaan en tevens een koopgrage middenklasse. Een slimme zet was een jaar of tien geleden dat vermogende buitenlanders die minimaal een miljoen meebrachten lange tijd werden vrijgesteld van belastingbetaling, zodat zij als ruil daarvoor veel geld gingen investeren in het land.
Over de Portugese retailmarkt
De eerste dag werd afgetrapt met uitstekende presentaties van CBRE en de gemeente Porto. Veel hosannaverhalen. En terecht. In grote lijnen gaat het goed met de stad en gaat het goed met de retail, chapeau!
Het is echter niet alleen maar rozengeur en maneschijn qua retail in Portugal. En dat zeg ik uit eigen ervaring als iemand die hier al ruim 30 jaar zo’n twee maanden per jaar woont. Sinds de komst van de grote malls zijn de binnensteden behoorlijk leeggetrokken. Ik ken veel binnenstedelijke spookcentra. En dat geldt niet alleen voor de binnensteden. Ook de kleinere winkelcentra, winkelstrips en plinten in buitenwijken (ja, ook in nieuw ontwikkelde dure appartementenwijken) staan vaak voor een aanzienlijk deel leeg.
De Portugees is namelijk dol op die malls en dol op de auto waarmee je deze kunt bereiken. Lange files zijn doodnormaal voor shopgrage Portugezen. Zo’n (altijd overdekte) mall biedt dan ook de perfecte plek om urenlang te vertoeven. Airconditioning, winkels, perfecte horeca (alles draait in dit land om de ‘lunch’, die van twee tot vijf kan duren) en een bioscoop. Dát zijn de redenen waarom zo’n mall het doorgaans uitstekend doet. Met een torenhoge footfall. En forse bestedingen. Wijkwinkelcentra bestaan vrijwel niet en ‘convenience’ wordt dan ook geleverd door solitaire supermarkten, waarvan er in mijn tweede woonplaats Leça da Palmeira (vlakbij Porto) soms doodleuk zes in een straal van 300 meter te vinden zijn: een Continente Bonjour, een Lidl, een Aldi, een Mercadona, een Pingo Doce en een Mini Preço.
De malls in Porto en omgeving
Maar goed, de malls dus. Er zijn er vier door ons bezocht. Het is net dat verhaal uit de Bijbel waarin elk volgend glas wijn steeds beter werd naarmate de avond vorderde. En bij ons werd elke volgende mall die wij bezochten óók steeds beter dan de vorige.
We begonnen met Alameda. Uit 2005. Deze mall is verrezen naast het toenmalig gloednieuwe stadion van FC Porto, Estádio do Dragão, aan de oostkant van Porto. Het winkelcentrum komt echter maar moeizaam tot leven. Dat was bij de start zo en dat bleef ook zo. Tot voor kort had de mall een andere naam, Dolce Vita. Maar als onderdeel van de broodnodige rebranding is er voor een nieuwe naam gekozen. Qua lay-out en ontwerp is er niets mis met Alameda. Drie verdiepingen (dat is bij ons een probleem, maar in Portugal niet) die een ovale vorm hebben, zodat de consumenten mooie zichtlijnen ervaren en makkelijk ‘rondjes’ kunnen lopen. Met zes miljoen bezoekers per jaar en omzetcijfers die niet kenbaar zijn gemaakt moet het winkelcentrum na 20 jaar dus nog steeds op gang komen. ‘Let’s hope for the best’, er zijn in ieder geval veel nieuwe huurcontracten afgesloten. De nieuwe eigenaar DWS en het shopping centre management van CBRE hebben hun veelbelovende plannen aan ons gedeeld.
Dan, Arrábida Shopping. Gelegen in Vila Nova da Gaia, de grootste voorstad ten zuiden van Porto, aan de overkant van de Douro. Dit is een centrum van Sonae Sierra (de grootste eigenaar in Portugal en ook buiten Portugal eigenaar van bijvoorbeeld Alexia in Berlijn), stamt uit 1996 en was vanaf dag één een enorme hit. Men kwam van heinde en verre shoppen in deze eerste echt grote mall in de agglomeratie van Porto. Het succes is wel wat afgekalfd in de loop der jaren door de komst van Norte Shopping en Mar Shopping. En toch is het nog een prima centrum met vrijwel geen leegstand en altijd nog veel bezoekers (dat weet ik uit eigen ervaring omdat ik daar soms ook ‘consument’ ben). Na bijna 30 jaar oogt een en ander wel wat gedateerd. Met een frisse opknapbeurt kan het winkelcentrum echter weer een groot gedeelte van de oude glans herwinnen.
Vervolgens was het de beurt aan Mar Shopping. Uit 2009. Eigendom van de Inter IKEA Group. In feite is er in een later stadium aan de reeds bestaande Ikea een grote mall vastgeplakt. Met veel succes. De mall is gelegen in het kustdorp Leça da Palmeira (inderdaad, daar waar ik met mijn gezin af en toe woon), dat is opgeslokt door de grootste voorstad ten noorden van Porto, Matosinhos. Net als Arrábida vrijwel direct gelegen aan de snelweguitrit. Mar Shopping biedt een uitgebreid modisch aanbod, een foodcourt (maar dat is standaard in dit land), een bioscoop, een gigantische Ikea dus en tevens de Franse hypermarkt Auchan (tot voor kort ‘Jumbo’ geheten – op zijn Portugees ‘Zjoemboe’ – dat overigens niets maar dan ook niets met de familie Van Eerd van doen had). Ondanks de wat amateuristische ontvangst van de shopping centre manager is dit centrum een meer dan uitstekende mall. Die uitstekende resultaten boekt. Geen leegstand en retailers staan in de rij om zich hier te mogen vestigen. Retailers wensen ook grotere units en vooralsnog kan Mar Shopping niet aan deze vraag voldoen. 13,5 miljoen bezoekers per jaar en een jaaromzet van € 230 miljoen. Een absolute aanrader om te bezoeken als u in de buurt bent.
De apotheose werd gevormd door Norte Shopping. Gelegen aan de grens met, maar net buiten, Porto. Wederom in de noordelijke voorstad Matosinhos en dan in het daardoor opgeslokte dorp Senhora da Hora (‘Vrouwtje Tijd’). In de jaren 80 stond (en staat) op deze plek een hypermarkt van Continente (eigendom van MC Sonae). In 1998 werd deze uitgebreid met een complete mall. En sinds dit jaar vormt Norte Shopping het beste winkelcentrum in de gehele regio. En ik durf de stelling aan dat het zelfs het beste winkelcentrum van geheel Portugal is. Hoewel Colombo in Lissabon groter is, is Norte Shopping warmer, menselijker en logischer doordat het verblijfsklimaat subliem genoemd mag worden. Een aantal jaren terug is het winkelcentrum fors uitgebreid. En kent nu een ‘Inditex corner’, een enorme Primark (die er al zat, maar nu veel groter is), een ‘Galleria’ (met een prachtig ‘high-end’ aanbod) en bovenal de uitbreiding van het reeds bestaande foodcourt met een luxe variant, ‘The CookBook’ geheten. Een gigantische hit. Weet dat de Portugees leeft om te eten. En Norte Shopping biedt daar volop gelegenheid toe. Norte Shopping is wederom eigendom van Sonae Sierra (het zusterbedrijf van MC Sonae dat de hyper- en supermarkten Continente en Continente Bonjour bevat). Zonder de Continente bedraagt het vloeroppervlak van Norte Shopping zo’n 68.000 m2. De mall kent (zonder de hypermarkt meegerekend) 17 miljoen bezoekers per jaar en heeft een jaaromzet van € 365 miljoen. Het winkelcentrum kent geen leegstand en ook hier staan retailers in de rij om zich überhaupt te mogen vestigen. Het kan slechter.
De binnenstad van Porto
Zoals al eerder gemeld: de binnensteden vervullen qua retail een minder belangrijke rol dan voorheen door de komst van de malls. Wat echter niet wil zeggen dat de binnenstad van Porto het niet goed doet. Deze is op de weg terug na een enorme dip in de covidbeleidsjaren. Porto is meer en meer een populaire toeristische bestemming en de retail profiteert dan ook. De Rua Catarina is van oudsher de centrale winkelas en deze zal door de komst van Primark een verdere ‘boost’ krijgen. Mocht u in de buurt zijn, bezoek dan vooral Café Majestic, waarin u zich waant in de tijd van de Belle Epoque met de bijhorende architectuur van de Art Nouveau en de Jugendstill.
Het winkelcentrum dat is toegevoegd aan deze winkelstraat betreft Via Catarina. ‘Onze eigen’ ING Vastgoed Ontwikkeling heeft dit in 1996 op puike wijze neergezet. Niet heel groot, zo’n 11.000 m2, maar vergis je niet. Qua footfall (circa 6 miljoen bezoekers) functioneert dit winkelcentrum naar behoren en het maakt een verzorgde en goed onderhouden indruk. Er zijn maar liefst vier verdiepingen en deze worden allemaal prima bezocht. Door de grote hoogteverschillen in deze bergachtige stad is de Portugees niet bang voor meerlaags winkelen (in tegenstelling tot de Nederlander), niet in het minst doordat de ingang naar de parkeergarage op de bovenste verdieping is gevestigd. En de jaaromzet? Deze valt met € 50 miljoen wel wat tegen, vergelijkbaar met een gemiddeld Nederlands wijkwinkelcentrum.
En verder? De Mercado do Bolhão is zeker de moeite waard, deze oogt authentieker dan veel markthallen in Spanje (die zijn besmet met toeristen), bijvoorbeeld die van Barcelona, Valencia en Madrid. Helaas was deze ‘Mercado’ vanwege een nationale feestdag gesloten, maar zelf ken ik het als een heerlijke plek. De boekhandel Livraria Lello is ook meer dan de moeite waard, een boekhandel in de stijl van de Art Nouveau, maar er staat (helaas) altijd een enorme rij om de boekhandel überhaupt (tegen betaling) binnen te mogen. Valt er dan niets tegen hier? Jawel, de Clérigos-passage in de binnenstad van Porto vind ik persoonlijk een brutalistische, detonerende puist binnen de weergaloze historische bebouwing die Porto kent.
Via Outlets
Als laatste is een uitstekend Outletcentrum bezocht, 15 kilometer ten noorden van Porto. Vila do Conde Porto Fashion Outlet is een hele mond vol, maar eigenaar Via Outlets (met als CEO Otto Ambagtsheer) heeft daar dan ook alle reden toe. Het in 2004 geopende centrum begon als een traditioneel merkendorp, maar sinds Via Outlets eigenaar is, is er ook sprake van een uitstekend commercieel management, dat gericht is op expansie. Logisch. Want ook hier staan retailers in de rij om zich te mogen vestigen en de bestaande retailers willen vaak uitbreiden naar grotere ruimten. Logisch dat het centrum aan deze behoefte voldoet door het winkelareaal fors uit te breiden. De kans op een nog groter succes is dus groot op deze plek die door de auto perfect wordt ontsloten en sinds kort een metrohalte kent (al is ‘sneltram’ een betere benaming), zodat ook per openbaar vervoer het centrum uitstekend bereikbaar is, ook vanuit Porto zelf. Speciale vermelding verdient Jorge Pinto Fernandes, business unit director van Via Outlets. Hij gaf de presentatie en de rondleiding en hem ken ik al bijna een kwart eeuw, ook vanuit zijn voorgaande werkkringen, onder andere bij Multi Vastgoed, dat rond de eeuwwisseling veel goede centra heeft ontwikkeld in Portugal.
Eten en drinken
SSM staat erom bekend dat niet alleen in de beste hotels (vaak te kort) wordt geslapen, maar ook dat er excellent eten en drinken wordt verschaft. Ditmaal zelfs in de overtreffende trap. Hoewel de lunch op de boot op de Douro (ja, er is ook aan toerisme gedaan) gemiddeld was, waren de twee diners van een hoog niveau. Enoteca (in Vila Nova de Gaia gelegen, met een fantastisch uitzicht op de historische bebouwing van Porto) is ‘top of the bill’, net als de wijnproeverij die vooraf ging aan het diner zelf. Portugezen zijn niet zuinig qua hoeveelheden. Laten we het daar maar op houden. Het tweede diner (op aanbevelen van SSM-oudgediende Nanne Nanninga, die in Portugal woont en werkt) vond plaats in Cozinha das Flores. De robuustheid en integriteit van de Portugese keuken werd hier gecombineerd met finesse en flair. Dit in een entourage van de beste wijnen die ik ooit geproefd heb van Portugese makelij.
Bezoek Porto
Bezoek Porto. Prachtige stad in een heerlijk land. Cultuur, historie, mooi weer, alles is aanwezig. Maar bovenal is Porto een stad met ravissante retail. Van authentieke markthallen tot florerende malls: alles van uw gading vindt u hier. En voor degenen die van lekker eten en drinken houden (wie niet?): Porto is de stad waar u niet alleen voordelig (en toch lekker en gezond) kunt eten, maar is óók de stad waar u culinaire uitspattingen van hoog niveau kunt beleven. En dat hebben wij dan ook gedaan. Mijn dank aan SSM Retail Platform voor deze bijzondere en mooie reis is dan ook groot. Met name de organisatoren Krijn Taconis en Jack de Vreede verdienen veel kudo’s. Net als de rest van het reisgezelschap. Waarin kameraadschap de boventoon voerde.
Meer informatie: Welkom | SSM Retail Platform
Met dank aan (auteur): Hans van Tellingen, directeur van winkelgedragsonderzoeker Strabo bv; is sociaal geograaf en auteur van onder andere de boeken ‘Retail is Mensenwerk’ en ‘Waarom Stenen Winkels Winnen’. Hans is getrouwd met een geboren Portugese uit Porto.
Meer informatie: www.hansvantellingen.nl.
