Ontwikkelingen Hoog Catharijne en de relatie met de binnenstad
Winkelcentrum Hoog Catharijne (HC) in Utrecht zit op dit moment in het staartje van de herontwikkeling van het gebied. Dat was een mooie aanleiding voor Kern om daar eens een excursie te organiseren. De bezoekcijfers over 2023 laten een recordaantal passanten zien – en dat is een mooie opsteker. Hoe reageert het winkelgebied in de oude binnenstad daar op?
- Grotere winkels kiezen eerder voor een plek in het winkelcentrum en trekken weg uit het stadscentrum.
- Parkeergelegenheid blijft van groot belang voor het succes van een winkelgebied
- Niet alleen het bezoek aan Hoog Catharijne groeit – ook de binnenstad ontving in 2023 meer bezoekers.
- Spreiding van het bezoek over tijd en ruimte vergroot de capaciteit van de binnenstad.
- De branchering van een winkelcentrum in ontwikkeling blijkt in de praktijk best lastig.
Hoog Catharijne vs Winkelgebied binnenstad
Uit tellingen van passanten in Hoog Catharijne blijkt dat er in 2023 33,5 miljoen mensen door het winkelgebied liepen (tijdens openingstijden van winkels en horeca). Dat zijn niet per definitie allemaal kopers, maar de winkeliers hebben wel de mogelijkheid om hen te verleiden tot een bezoek aan de winkel.
De binnenstad van Utrecht trekt ook altijd nog volop publiek en volgens stadsmanager Jeroen Roozen van Leyden (Stichting Centrummanagement Utrecht) groeit het bezoek aan de binnenstad nog altijd. De binnenstad kent echter wel een andere dynamiek, waarin naast winkels, ook de culturele voorzieningen en de horeca een belangrijke rol spelen bij de aantrekkelijkheid voor bezoekers.
De grote investering in de kwaliteit en kwantiteit (er is 35.000 m2 aan het centrum toegevoegd) van Hoog Catharijne heeft vooral enkele grotere winkels doen besluiten om hun vestiging naar het winkelcentrum te verplaatsen. De balans van het winkelgebied is daarmee wel wat verschoven richting Hoog Catharijne. Er zijn ook winkelketens die er voor kiezen om zowel zichtbaar te zijn in de binnenstad als in het winkelcentrum. (Bijvoorbeeld Flying Tiger).
Parkeren blijft van groot belang
Hoog Catharijne heeft een grote parkeergarage onder het winkelgebied liggen. Die is van groot belang voor de aantrekkelijkheid van het winkelgebied. Daarnaast is er nog een enorme fietsenstalling en natuurlijk het beste bezocht NS station van Nederland naast de deur. Qua bereikbaarheid heeft het winkelcentrum dus weinig problemen.
Ook voor de binnenstad blijft autotoegankelijkheid van groot belang, legt Roozen van Leyden uit: “10% van de bezoekers komt met de auto. Maar deze groep is wel goed voor 25% van de bestedingen.” Daarom wordt de inperking van autoverkeer en parkeergelegenheid in de binnenstad wel degelijk gevoeld.
Planning vs marktvraag
Tijdens de rondleiding door Hoog Catharijne neemt Rinus Griep van Klepierre (eigenaar van Hoog Catharijne) ons mee in de dilemma’s van de beheerder. Doordat nog niet alle vernieuwde gedeeltes zijn opgeleverd, en er al wel aanvragen binnenkomen van huurders, worden er soms keuzes gemaakt op de kortere termijn. De geplande branchering komt dan in het geding. Daardoor zie je nu soms een mix van retailsegmenten die je niet direct zou verwachten. Bijvoorbeeld een Aziatische supermarkt Oriëntal tegenover de MediaMarkt. Toch tilt Griep daar niet al te zwaar aan: “Je kunt van tevoren van alles bedenken en inplannen, maar je hebt ook gewoon met vraag uit de markt te maken. Uiteindelijk pakt de locatie van Oriental erg goed uit. Zij ontvangen hier meer bezoek dan van tevoren was ingepland en door de verkoop van consumpties blijven mensen langer op dit pleintje hangen.”
Meetbaar maken van succes
Klepierre heeft nog een wijze les voor vastgoedexploitanten: “Schoenmaker blijf bij je leest. Boven het winkelcentrum is een oppervlakte van 50.000 m2 aan kantoorruimte gerealiseerd. Voor de verhuur van dat segment werken we samen met een specialist op dat gebied. Ook de parkeergarage is middels een aanbesteding uit handen gegeven.”
Ook het binnenstadmanagement heeft een eigen instrument ontwikkeld om de ontwikkelingen goed te kunnen monitoren. Via een online dashbord kunnen ondernemers diverse data verkrijgen die relevant zijn voor hun bedrijfsvoering. Een belangrijk onderdeel is de data die wordt verkregen uit 50 meetpunten in de stad. Maar ook praktische gegevens zoals wegafsluitingen en evenementen zijn onderdeel van de informatievoorziening.
De verhuur van de retailruimtes is dus wel de core-businesss van Klepierre. Griep houdt graag grip op de winkeldynamiek en doet dat o.a. door data te verzamelen. Natuurlijk zijn de passantencijfers bekend. Door de huur van de winkels deels afhankelijk te maken van de omzet, krijgt Klepierre ook een goed beeld van het succes op specifieke locaties.
Meer informatie:
