Indexering winkelhuur is goed moment om het gesprek aan te gaan
In de meeste huurcontracten van winkels is de clausule voor indexering (jaarlijkse aanpassing aan de inflatie) standaard opgenomen. De extreem hoge inflatie, zoals we die in het afgelopen jaar zagen, bezorgt de retailer wel de nodige kopzorgen en is onderwerp van stevige discussie tussen huurder en verhuurder.. Maar ook de vastgoedeigenaren hebben te maken met oplopende kosten en diverse onzekerheden. We zien een verwijdering tussen huurder en verhuurder, terwijl de uitdagingen waar winkelgebieden voor staan juist meer dan ooit vragen om samenwerking.
Er zat altijd wel een natuurlijke spanning op de relatie tussen verhuurders en huurders. Waar de een vanuit een lange termijnperspectief kijkt naar de huurstroom als inkomstenbron en rendementsvoorspeller, ziet de ander huur als een continu stijgende kostenpost die het exploitatieresultaat direct beïnvloedt.
Spanningen lopen op
Tijdens de Coronacrisis kwamen huurders en verhuurders al min of meer tegenover elkaar te staan. De centrale vraag: moet een huurder huur betalen nu er geen omzet is? Iedere partij bouwde zijn verhaal op vanuit zijn eigen perspectief en belang.
De huidige discussie over inflatie lijkt de relatie verder onder druk te zetten; partijen lijken zelfs lijnrecht tegenover elkaar te staan. Terwijl ze, in de basis, hetzelfde belang hebben; het binden van de consument. Immers als de consument komt, dan is er omzet en als er omzet is, kan de huur en de indexering worden voldaan.
Indexering van de huur
Gaan we enkele jaren terug in de tijd, dan was indexering nooit echt een issue . Doordat de inflatie laag was, vormde de indexering normaal gesproken geen aanleiding voor een gesprek tussen huurder en verhuurder over het functioneren. Ging het echt slecht met een ondernemer en werd het probleem urgent, dan kwam het gesprek tot stand. Bijvoorbeeld over een huurkorting (liever geen lagere huur, want dat betekent lagere vastgoedwaarde). Daarbij werd dan stapsgewijs weer toegewerkt naar de ‘oude’ huur.
Naar analogie hiervan zou je in principe afspraken kunnen maken over het ‘uitsmeren over enkele jaren’ van de indexering. Consequentie hiervan is dat de verhuurder risico naar zich toe haalt, en daar zit deze niet op te wachten.
Veranderend marktlandschap
Weer even terug naar vandaag en de nabije toekomst. Door ontwikkelingen aan de opbrengstenkant van de markt (e-commerce, veranderingen in het winkellandschap, prijsstijgingen) staat de omzet (groei) onder druk. Tegenover de druk aan de opbrengstenkant zien we nu ook druk aan de kostenkant; de energiekosten stijgen, personeel is duur en lastig te vinden en te binden, en dan moet er ook nog een huurstijging van soms wel meer dan 10% in de exploitatie verwerkt worden. Het pleidooi van de georganiseerde ondernemers is om het kostenaspect energie niet mee te nemen en de kerninflatie te hanteren. Daar is veel voor te zeggen, maar hoe kunnen we nu het echte gesprek voeren? Het gezamenlijke gesprek?
Gezamenlijke belangen
In onze optiek vraagt deze tijd, meer dan ooit tevoren, dat verhuurders en huurders elkaar opzoeken en voorsorteren op de transities die op ons afkomen en antwoorden zoeken op de vragen van morgen. Zo is energie niet alleen het thema van vandaag, het blijft op de agenda staan. Zo nemen de eisen wat betreft het terugdringen van energiegebruik nemen toe. Panden en ondernemers moeten duurzamer worden (van ons als maatschappij en van financiers). Dit is voor veel partijen een zoektocht, maar tegelijkertijd zijn er voorbeelden van hoe dit voor beide partijen goed uit kan pakken. Zo zorgen zonnepanelen op het dak van een winkelcentrum voor een lager energieverbruik. En energiescans geven zicht op mogelijkheden voor zowel ondernemer als vastgoedeigenaar om energie te besparen. We zien ook voorbeelden waar ondernemers en vastgoedeigenaren samen kijken naar een mogelijkheden om collectief te verduurzamen/energie te besparen. Goed voor huurders, maar ook voor verhuurders. Immers, steeds meer aandeelhouders (van -institutionele- beleggers) eisen aandacht voor dit aspect van duurzaamheid.
Consument weer bovenaan
Door inmiddels jarenlange focus op onvoorziene extra kosten en verdeling daarvan, is de spanning bij huurder en verhuurder flink opgelopen. Zoek elkaar en de samenwerking op, daar zit de winst. Zoek naar slimme oplossingen om de transities waar we mee te maken hebben, goed en beter uit te komen.
Als de spanning afneemt, kunnen we ook weer de focus leggen op de opbrengstenkant. Want wat ons opvalt is dat alle discussies van de laatste tijd vooral gaan tussen huurder en verhuurder. Daarbij is er al te lang onvoldoende aandacht meer voor de meest belangrijke partij: de consument.
Met dank aan..
John Bardoel en Jan-Willem Speetjens, retailexperts bij Ginder.
Jan-Willem: “Herken jij ook dit dilemma van indexering en de oplopende spanningen? De specialisten van Ginder hebben de tools en ervaring in huis om als onafhankelijke partij het samenwerkingsproces in goede banen te leiden. Neem eens vrijblijvend contact met ons op om je te laten infomeren over de mogelijkheden.”
Meer informatie: www.wijzijnginder.nl
