De Syntrus Achmea Outlook als basis voor Wat investeerders in winkelvastgoed moeten weten

Op de afdeling Strategie en Research van Syntrus Achmea Real Estate & Finance onderzoeken onder leiding van Boris van der Gijp negen mensen continu de ontwikkelingen op het gebied van vastgoed en hypotheken. Eén keer per jaar wordt dit advies –gesplitst in Nederland en internationaal- gepubliceerd in een rapportage: de Outlook. En dat zijn niet minder dan gidswerken voor de vastgoed- en hypothekenbelegger.

Uw redacteur zit aan tafel met Kristel van Dam (researcher internationaal) en Joost de Baaij (researcher Nederland). Voor ons liggen twee kleurige rapporten. De Outlooks met daarin insights op het gebied van vastgoed en hypotheken: niet alleen winkels, maar ook wonen, zorgvastgoed en kantoren. En met een scope gericht op Nederland, Europa en zelfs ook Amerika.

Syntrus Achmea RE&F beheert diverse beleggingsportefeuilles voor ruim zestig institutionele beleggers, met name pensioenfondsen. Dat vastgoed wordt ook actief door het bedrijf gemanaged.

De Baaij: ‘Wij beheren ongeveer € 2 miljard aan winkelvastgoed in Nederland. Het grootste deel betreft solitaire winkelpanden, maar daarnaast bezitten onze klanten ook flink wat winkelcentra. Voor Institutionele beleggers onderzoeken wij wat de meest interessante locaties om te investeren zijn. Die visie wordt elk jaar gebundeld in twee rapporten en dit jaar voor het eerst ook in een digitaal magazine. Het vergrootglas ligt daarbij op wat de consument doet en hoe je dat kunt vertalen naar wat de beste plekken voor winkels zijn om in te beleggen.’

De beleggers die met Syntrus Achmea RE&F werken en in winkelvastgoed investeren, doen dat vooral nog in Nederland.

‘Maar de interesse voor buitenlands winkelvastgoed neemt toe’ zegt Van Dam. ‘Onze acquisitie richt zich daar ook op, met name op de high streets in de beste steden van Europa en op winkelcentra die sterk gericht zijn op de dagelijkse aankopen. Experience en convenience dus.’

Voor wie zijn de rapportages met name bedoeld?

De Baaij: ‘Onze research is vooral input voor het beleggingsbeleid van de beleggers voor wie wij werken. Dat dan verdeeld naar verschillende typen vastgoed. Bij elke soort vastgoed hoort een eigen strategie en de Outlook helpt onze klanten bij de onderbouwing daarvan door inzicht te geven in welke richting de markt zich ontwikkelt. In geval van de winkelmarkt bijvoorbeeld: wat zijn de ontwikkelingen aan de consumentenzijde? Wat doen de retailers? En wat zijn de belangrijke trends en ontwikkelingen? We kijken naar de investeringsmarkt en belichten de aanvangsrendementen, de huren en in welke richting dat beweegt. Op basis van onze kennis, gecombineerd met de investment beliefs van de klant, wordt vervolgens een portefeuilleplan opgesteld. Daarnaast is de Outlook ook een bewijs van onze expertise. In die zin helpt het in de profilering van onze organisatie in de markt. Ook dat is belangrijk.”

De keuzes van de consument

De consument van vandaag kiest meer en meer voor de grotere winkelsteden. Men zoekt vooral een leuke dagbesteding. Ook wordt meer en meer via internet gekocht, wat tot andere kooppatronen leidt. Van Dam: ‘Er speelt daarnaast ook een andere bewustwording bij de consument. Men hoeft niet zo nodig alles meer te kopen. Kijk naar Spotify en Netflix: een abonnementje is prima. Ook het belang van de circulaire economie neemt toe: tweedehands is geen schande meer. Er zijn dus meerdere oorzaken voor de veranderingen in de retail aan te wijzen.’

‘Daar komt bij dat de hiërarchie steeds steiler wordt’ vult De Baaij aan. ‘En dat heeft gevolgen voor waar je welke huurprijzen kunt vragen. Dat loopt enorm uiteen. Kijk naar de internationale topsteden, waar de huurprijzen nog een stuk hoger zijn dan in Amsterdam.’

Bij Syntrus Achmea RE&F ligt de focus op de top-15 winkelsteden. Wat dus impliceert dat veel steden daarbuiten vallen. De Baaij: ‘Dat zijn zeker niet steden die straks geen winkelaanbod meer hebben. Het is meer dat wij vanuit investeringsperspectief en waardestijging die locaties minder interessant zien worden. Bij het profiel van onze klanten passen de top-15 steden het best, omdat wij verwachten dat de investering daar het meest waardevast zal blijken te zijn. We verwachten echter wel dat verschillende groeisteden nog een ontwikkeling zullen doormaken en daarmee ook voor beleggers interessant kunnen worden.’

We gaven al aan dat het van belang is te onderzoeken naar hoe de consument beweegt. Maar minstens zo belangrijk is hoe de retailers zich gedragen. De Baaij: ‘Na de laatste crisis zie je toch veel retailers die voorzichtig zijn qua expansie. Sommige retailers maken de keuze om zich te beperken tot een bepaald aantal steden en dat zorgt ervoor dat in de middelgrote en kleinere steden in Nederland maar ook elders de huurwaardes onder druk staan. Retailers willen zich daar in sommige gevallen nog wel vestigen, maar niet meer tegen de huurprijzen van voorheen.’

Verwachten jullie dat de leegstand in deze steden ook niet zomaar is opgelost?

Van Dam: ‘Dat is een lastige vraag. Een deel van de winkelmeters is in deze tijd duidelijk overbodig geworden. Als gevolg daarvan worden binnensteden compacter en dat zie je ook al gebeuren. Maar je ziet ook hele verrassende nieuwe invullingen. Met andere typen retail of horeca. Ook internationaal zie je dat het aandeel horeca sterk toeneemt. Het staat in feite voor het nieuwe, recreatieve winkelen. Voor middelgrote steden geldt daarnaast dat er meer en meer functieverandering ontstaat. Niet alleen naar wonen, maar ook naar een retailmix met horeca en producten die daarbij verkocht worden.’

De Baaij blijft de ontwikkelingen in middelgrote steden erg boeiend vinden: ‘Middelgrote steden die qua bevolkingsaantal stabiel zijn of zelfs groeien zijn natuurlijk erg interessant in hun rol als winkelstad. Onze selectie van top-15 steden moet je dan beslist ook los zien van de kansen die de steden die daarbuiten vallen beslist nog hebben. Steden met een lokale c.q. regionale aantrekkingskracht moeten vooral daar sterk in zijn. Maar de realiteit is dat je voor die steden geen sterke groei in de huurprijzen mag verwachten.’

En dus maken de beleggers keuzes: men focust sterk op woningen en internationale beleggingen. Met winkels, daar is men toch wat voorzichtiger mee geworden. Syntrus Achmea RE&F rapporteert in haar Outlook dan ook een tweedeling in de winkelmarkt: meer en meer beleggers kiezen voor de betere winkelsteden en niet meer voor de andere kernen. Daarbij zijn er ook nog andere ontwikkelingen in het winkellandschap om rekening mee te houden: de opkomst van de outlet centers, maar ook winkels op stations, campussen van universiteiten en ziekenhuizen. Van Dam: ‘Die multifunctionaliteit van een gebouw of gebied neemt steeds verder aan belang toe. Maar de basis is altijd dat er voldoende mensen moeten zijn voor een vastgoedfunctie. En dus moet je het gebied waar dat vastgoed staat goed kennen en ook de behoeften van de consument. Dat is ons werk.’

Is er een groot verschil tussen Nederland en andere landen?

Van Dam: ‘Dat valt heel erg mee. We denken wel dat Nederland qua verandering wat voorloopt t.o.v. bijvoorbeeld Duitsland. Dat land heeft in de grote steden minder de crisis gevoeld en daardoor niet de noodzaak van verandering ervaren. Maar vanwege de sterke vergrijzing moet daar wel wat gebeuren. Ook in Duitsland zie je veel verschillen tussen de grotere en kleinere steden, maar zeker ook tussen de segmenten: de tegenstelling tussen luxe versus discount is groot. En net als in Nederland heeft het middensegment het moeilijk. In Frankrijk speelt de dominantie van Parijs en andere grote steden een rol en sowieso de grotere afstanden tussen steden. En over retail op het platteland, daar moeten we het maar niet over hebben.’

De Baaij: ‘We letten ook sterk op ontwikkelingen op het gebied van bijvoorbeeld foodmarktconcepten, warenhuizen, nieuwe winkelformules. Wat kan Nederland daarvan leren?’

Ah… Warenhuizen. Wat vinden jullie van de komst van Hudson’s Bay naar Nederland?

‘Een jaar of twee geleden kregen we te maken met de problemen rondom V&D’ zegt De Baaij. ‘En in de portefeuilles van onze klanten zaten een paar panden waarin V&D gevestigd was. We zijn toen gaan onderzoeken wat het alternatief zou zijn op het moment dat V&D zou omvallen en destijds was de conclusie was dat van de 60 Nederlandse V&D’s in wellicht 1/3 van die gevallen er een mogelijkheid was voor een andere warenhuisformule. Dus lang niet overal. Of Hudson’s Bay erin slaagt de haar formule goed neer te zetten, dat moet nog blijken.’

Van Dam: ‘Het is nog te vroeg om te concluderen of het een aanvulling is of niet. Het is een mooie start die nu in verschillende steden te zien is geweest, maar we zijn nieuwsgierig hoe de formule gaat functioneren als het nieuwe eraf is.’

Inderdaad: werkt een formule op een bepaalde plaats? Dat vragen meer retailers zich af. 

Van Dam: ‘Het is beslist een trend dat verschillende grote retailers kritisch kijken naar de bestaande locaties. Dat speelt ook internationaal. Men hoeft niet meer per se op elke plek aanwezig te zijn.’

De Baaij: ‘Online zorgt er natuurlijk ook voor dat men met minder vestigingen af kan. De retailer kiest voor de beste plaatsen en de regio wordt verder gecoverd via de webwinkel. Ook dit draagt bij aan het steeds steiler worden van de winkelhiërarchie en maakt dat de grotere winkelsteden steeds belangrijker zullen worden. Maar, als wij als researchers ons werk goed doen –dus beleggers weten aan te geven in welke steden men voor de lange termijn goed kan investeren- dan mag dit ons niet te veel gaan raken.’

De Outlook 2018-2020 die in september verschenen is, kunt u desgewenst downloaden via www.syntrusoutlook.nl

Dit artikel verscheen eerder in Shopping Centre NEWS editie 5-2017