De jacht op huurrendement in een steeds lastiger wordende beleggingswereld
De vastgoedprofessionals van Savills maken na de coronacrisis de balans op en zien enkele langjarige trends weer dominanter worden. Natuurlijk hebben ook de coronacrisis en de oorlog in de Oekraïne hun sporen nagelaten in de vastgoedsector. In de uitgebreide Impacts Publicatie wordt een duiding gegeven aan de ontwikkelingen. In onderstaand artikel worden de vastgoedontwikkelingen kort samengevat:
Permacrisis, het Collin’s Dictionary woord van het jaar in 2022, leek de tijdgeest te vatten: een neologisme van ‘permanent’ en ‘crisis’ vatte samen hoe velen zich voelden na twee jaar van wereldgebeurtenissen die veel normen en gedragingen op hun kop zetten. De vastgoedsector was hier natuurlijk niet immuun voor: de gevolgen van de pandemie en de oorlog in Oekraïne drongen door in veel sectoren en regio’s, maar deze veranderingen kwamen ook tegen een bredere achtergrond van economische, sociale en ecologische onrust die – in sommige gevallen – al tientallen jaren aan het gisten was.
Dit alles vond plaats op hetzelfde moment dat de rentetarieven zijn gestegen (in sommige opzichten als gevolg van de bovenstaande gebeurtenissen), wat betekent dat het vinden van huurgroei de sleutel is geworden tot vastgoedinvesteringssucces. Maar in een complexere koopomgeving dan ooit tevoren, zijn veel verwachtingen over rendementen en sectorprestaties uit het verleden niet meer waar. In de kantorensector bijvoorbeeld betekent de goed gedocumenteerde ‘vlucht naar kwaliteit’ dat wat vroeger werd beschouwd als een eersteklas gebouw op een goede CBD-locatie misschien niet meer de gegarandeerde investering is die het ooit was. Evenzo, terwijl industriële en logistieke ruimte een enorme piek in de vraag zag tijdens de pandemie onder berichten dat e-commerce een onstuitbare kracht was, is de markt nu enigszins afgekoeld in de ontwikkelde economieën nu de retailtrends enigszins zijn genormaliseerd. Terwijl er nog steeds veel vraag is naar logistiek vastgoed, ligt de focus tegenwoordig op de meest hoogwaardige panden met potentie voor toekomstige waardegroei. Kortom: niet elk distributiecentrum is gelijk en niet elk DC distributiecentrum is een goede investering.
Dus, in een wereld die niet snel stabiel lijkt te worden, waar vindt u waarschijnlijk de sterkste huuropbrengsten?
De huidige demografische trends en economische groeipatronen zijn in theorie gunstig voor opkomende markten met een toegankelijke vastgoedsector, zoals China, India, Maleisië, Mexico, Zuid-Afrika en Polen. Verstedelijkingstrends kunnen hier enorme uitdagingen met zich meebrengen op het gebied van huisvesting en infrastructuur – maar ook grote kansen voor huurgroei.
Naar verwachting zal de stedelijke bevolking tegen 2050 in omvang verdubbeld zijn en zal 70% van de wereldbevolking tegen die tijd in steden wonen. Dit heeft grote impact op de groei van e-commerce, aangezien het internetgebruik in veel van deze rechtsgebieden momenteel veel lager is dan elders in de wereld.
In andere sectoren is het echter te simplistisch om alleen te kiezen op basis van geografie: de voortdurende deglobalisering zou de wereldwijde kapitaalstromen in nieuwe richtingen kunnen sturen. In veel gevallen juist buiten deze snelgroeiende markten, en in feite terug in enkele van de meer traditionele epicentra voor kopers van vastgoed. Het streven van de VS om een groot deel van hun productie vanuit het buitenland terug te halen zou bijvoorbeeld gunstig kunnen uitpakken voor de industrie in Noord-Amerika.
Zoals altijd zijn de ontwikkelingen in Nederland een stuk gematigder. Dit heeft enerzijds te maken met het feit dat men hier op veel vlakken voorloopt: thuiswerken was voor de COVID-19 crisis reeds ingeburgerd en internetwinkelen is al jaren usance. Anderzijds hebben de uitgebreide steunpakketten tijdens de pandemie en de relatief lange rentevaste termijnen op de woningmarkt een dempend effect op de globale gezondheids- en renteschokken. Maar ook in Nederland bieden in het verleden behaalde resultaten geen garantie meer voor de toekomst. Gebruikersvoorkeuren veranderen; waar de locatie van een kantoor vroeger altijd leidend was, gaan door de energiecrisis duurzaamheidsprestaties zwaarder meetellen. Waar demografische groei en aanhoudende schaarste de Nederlandse woningmarkt decennialang tot een veilige haven maakte, kan overheidsingrijpen de toekomstige huurstroom alsnog onder druk zetten. Aan de andere kant biedt een ingrijpende overheid ook kansen. De provinciale oekaze op logistieke ontwikkelingen in Noord-Brabant zet de aanbodzijde onder druk, waardoor in bestaande gebouwen juist verdere huurgroei gerealiseerd kan worden.
Er zijn op dit moment veel ‘zou kunnen’ en ‘misschien’ als het gaat om investeren in vastgoed. Wereldwijd gaat vastgoed een nieuwe fase in die gekenmerkt zal worden door grotere volatiliteit en meer fragmentatie, maar verschuivingen op de lange termijn geven wel een indicatie van waar we kunnen uitkomen. Om huurinkomsten veilig te stellen, moeten beleggers op de hoogte blijven van deze trends en wendbaar blijven, en zich ervan bewust zijn dat verstorende krachten niet alleen gevaarlijk kunnen zijn, maar ook kansen kunnen creëren.
Bron en meer informatie: Savills Nederland
Je kunt het volledige artikel lezen op pagina 62 van de Impacts-publicatie van dit jaar.
