Wat vertellen cijfers over de toekomst van onze winkelcentra?

Afgelopen week organiseerde de ICSC afdeling Europe haar jaarlijkse Retail Innovation Forum, deze keer in Amsterdam. Maar liefst zo’n 300 ‘delegates’ uit geheel Europa bezochten de bijeenkomst. SCN zocht twee presentaties uit. Dit is een kort verslag van één daarvan en het gaat over enkele disruptors die onze sector raken.

Peter Papadakos werkt voor Green Street Advisors, een consultancybedrijf dat zich richt op beleggers in commercieel vastgoed. In deze presentatie stond centraal wat cijfers kunnen vertellen over de toekomst van onze winkelcentra. Welke factoren bepalen nu en straks hoe succesvol onze huidige winkelcentra zullen zijn?

Papadakos meldde dat de Cap Rates (Capitalization rate = Net operating income / current market value of the asset) als gevolg van de fors opspelende disruptie van deze markt dalende zijn. Ook zijn de ‘long term growth rates’ voor de verhuurinkomsten -afhankelijk van het soort winkelcentrum- laag, net even boven de inflatie.

Huurmodel gebaseerd op m2 werkt straks niet meer

De groei van e-commerce is een van de grote oorzaken en Papadakos stelt dat deze tak van retail in 2030 naar 30% (exclusief food) van het verkoopvolume kan groeien. In de V.S. en Europa in het algemeen dan. Voor China is de voorspelling zelfs 50%. Dit zal vooral winkelcentra in het lagere segment gaan raken. Centra die zich profileren met food en services zullen hier veel minder van te lijden hebben.

Een ander effect en risico van de toenemende e-tailing is dat van ‘tenant downsizing’. Sommige formules zullen minder ruimte nodig hebben, simpelweg omdat men online intensiever als verkoopmethode zal gaan inzetten. D.w.z. dat men in de winkel de klant met technologie aan de hand gaat nemen en laat zien wat er qua assortiment of modellen van een bepaald product nog meer is.
Dit betekent dat een huurmodel dat geënt is op verkoopcijfers per vierkante meter niet meer werkt. Daar moet dus wat anders voor in de plaats komen.

Pick-up Points en winkelcentra

Zoals gezegd betreffen de prognoses voor het aandeel e-tailing alleen de non-food. Maar ook de food is in ontwikkeling, ofschoon dit in de V.S. nog maar goed is voor 1% van de verkopen. Het aantal pick-up points groeit daar flink. Deels zijn dat solitaire locaties, maar deels ook locaties in of tegen een winkelcentrum aan. In de V.S. wordt nu gekeken naar wat het effect is van deze pick-up points op winkelcentra. Maakt een consument er een combinatiebezoek van of is hij meteen weer vertrokken? Hoe kunnen vastgoedeigenaren van winkelcentra dit zo accomoderen dat ook pick-up points bijdragen aan de traffic in het winkelcentrum? Wel iets om over na te denken, want anders zie je deze consumenten niet vaak meer in je winkelcentrum!

Kans: Stenen retail moet aansluiten op behoeften e-tailers

Papadakos noemde ook het (positieve) verschijnsel dat er intussen veel web-only formules zijn die toch de stap naar stenen retail gemaakt hebben. Voor Amazon zijn winkelcentra ook echt een deel van hun totaaloplossing, maar dan wel het liefst op A++ locaties (high traffic en hoogwaardig consumentenprofiel). En als aanvulling op hun online sales: want daar ligt het zwaartepunt.

De boodschap aan winkelcentrumeigenaren is dan ook: zorg dat je aansluiting vindt bij deze nieuwe ontwikkelingen. Zo zorgen bijvoorbeeld Simon Group en Westfield voor flexibele ruimte om deze e-tailers te accomoderen. Ook qua huurcontracten is men heel flexibel geworden: van een maand tot een jaar is prima af te spreken. Voor de vastgoedeigenaren is dit fenomeen tevens aantrekkelijk omdat hier mee tijdelijke of strategische leegstand ingevuld kan worden.
Het zijn overigens niet alleen de vastgoedeigenaren (en retailers) die met de disruptie te maken hebben. Ook de makelaars merken intussen dat er grote veranderingen optreden. Hun werk kan namelijk prima ingevuld worden door online platforms, zoals www.appearhere.co.uk. Gericht op het bij elkaar brengen van retail-ideeën en (tijdelijke) winkelruimte draagt een concept als dit bij aan het versnellen van de verhuurprocedures.

Investeren in stenen winkelcentrum om door te kunnen gaan

Met de juiste investeringen kunnen winkelcentrumeigenaren vaak nog wel de juiste aanpassingen doen om door te kunnen met hun centrum. Maar dat kost geld. Hoeveel? Papadakos noemt getallen voor op termijn van 15 jaar van 6 tot 15% van de huuropbrengsten. Dit resulteert dan in 1 tot 4,5% huurstijging. Voor hele grote centra zullen de investeringen relatief lager uitvallen.

De auto, winkelbezoek en parkeren

Ten aanzien van de auto is inmiddels te zien dat steeds minder mensen een rijbewijs hebben/behalen. Bovendien zit men vaak met meer mensen in een auto. Neem daarbij een ontwikkeling als de bestuurderloze auto, dan is de verwachting dat er op termijn steeds minder behoefte aan parkeerfaciliteiten zal zijn. Volgens Papadakos is een 50% reductie op de parkeerfaciliteiten denkbaar. Vooral de grote high-quality malls hebben veel parkeerfaciliteiten. Voor hen ligt hier de kans om die parkeermeters naar iets anders te transformeren (niet per se retail) en zo een hogere meteropbrengst te realiseren.

Winkelcentra: ja, maar …

Ziet Papadakos nog wel toekomst in winkelcentra? Zeker wel, maar daarvoor geldt dan wel een hele waslijst aan randvoorwaarden waaraan voldaan moet worden. Afhankelijk van het type centrum moeten convenience, service of experience (of combinaties daarvan) een grote rol gaan spelen. In alle gevallen gaat het in de toekomst om engagement: echt contact maken met je klant, niet alleen als retailer maar ook als winkelcentrum. En daarvoor moet per winkelcentrum de vraag beantwoord worden wat de klant precies in dat centrum zoekt en verwacht.

Bij uw redacteur aan tafel zat tijdens deze lezing ook Arno Ruigrok (Arno Ruigrok Places Properties People). Hoe kijkt hij tegen deze materie aan?

‘Het effect van online op de toekomst van retail is nog steeds niet duidelijk. Maar dat er nog heel veel staat te gebeuren is wel zeker. Als je je alleen al voorstelt wat het nog onbenutte potentieel is van online retailers en nieuwe technologie, dan weet je dat er nog veel staat te gebeuren. Ondertussen blijft er beslist een rol weggelegd voor fysieke retail, maar met hele grote veranderingen. Allereerst verandert de functie van de winkel doordat online en fysiek naast elkaar komen te staan. Dat betekent vervolgens dat winkels en winkelcentra zich anders naar de klant moeten profileren. En tot slot verandert het businessmodel van retailvastgoed fundamenteel: het vestigingspunt blijft nodig maar niet langer alleen als verkooppunt maar veel meer als showroom.’

Noot: per abuis was oorspronkelijk in dit artikel een opsomming trefwoorden van Ralp Ardill terecht gekomen. In deze versie is dit verwijderd. Zie het artikel dat wij over Ardill schreven: klik hier.

twitterlinkedintwitterlinkedin
twitteryoutubeflickrtwitteryoutubeflickr

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *